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¿Construye en Miami? Sepa antes qué hacer

Mario Augusto Beroes Ríos/Negocia en Miami. (marioberoes@gmail.com).-     Es de los que está planeando construir en Miami o cualquier otra ciudad del sur de la Florida, pues aquí NEM, con la ayuda de Paz Económica Asesores,  le deja una serie de consejos sobre lo que debe saber sobre los contratos de preconstrucción.

Cómo influyen las etapas en el precio?

Propiedades en planos ó pre-construcción pasan por diferentes etapas. A medida que la construcción va avanzando los precios suelen ir incrementando al igual que los depósitos. Sin embargo, no todos los desarrollos tienen la misma estructura y muchos tienen incentivos o atractivos durante las diferentes etapas de la construcción.

  • 1ra etapa es conocida como “reserva” en la cual se manifiesta la intención de adquirir un “estilo” de unidad en un “rango de precio” y se reserva con sólo un 10%.
  • 2da etapa es conocida como “contrato” en la cual se reserva una unidad específica con un precio específico. Con la firma de este contrato y un depósito equivalente al 20% comienzan a contar los 15 días de cancelación.
  • 3era etapa, conocida como “ground breaking”, en donde comienza la construcción y solicitan otro depósito.
  • 4ta etapa suele ser al alcanzar la mitad del edificio (sólo exteriores)
  • 5ta etapa suele ser al terminar el último piso (sólo exteriores)
  • 6ta etapa, es el cierre de la transacción.

Términos que debes conocer antes de comprar en pre-construcción

Si es un contrato unilateral el Developer (Desarrollador) es quien redacta el contrato y establece todas

las reglas, el comprador no tiene derecho a hacer ningún cambio.

  • Periodo de cancelación

Dentro de este periodo (15 días a partir de la firma del contrato), el comprador tiene derecho (según la ley de La Florida) a cancelar el contrato sino está de acuerdo con alguna de las clausulas del mismo, sin penalidad alguna.

  • No es transferible

El contrato se hacen a nombre del comprador o a nombre de una compañía donde este comprador es 100% dueño. La propiedad no se puede vender ni transferir a una tercer persona antes de finalizada la obra y ejecutada la escritura de la propiedad, a no ser que tenga el consentimiento del Developer

Las formas de pago en el caso del desarrollador, en la mayoría de los proyectos se sigue un estándar de pagos, pudiendo ser diferentes en algunos desarrollos.

  1. 10% a la firma del contrato
  2. 10% entre los 60 a 90 días después del primer depósito
  3. 10% al inicio de la construcción
  4. 20% a mitad de la construcción del edificio (piso 30 si tiene 60 pisos)
  5. 50% el día de la escritura de la propiedad (día del cierre)
  6. Financiamiento sin contingencia

Si para el pago final del proyecto el comprador solicitó un préstamo y éste no se le es otorgado al momento del cierre, y no dispone del efectivo, el desarrollador tiene derecho a quedarse con el total del dinero entregado a la fecha.

En la práctica el Desarrollar sugiere a diferentes prestamistas para facilitar éste proceso.

  • Incumplimiento de contrato por parte del desarrollador

Si llegara a presentarse incumplimiento por parte del Developer (desarrollador), este deberá notificar por escrito a los compradores, teniendo un plazo de 7 días para solucionarlo, de no cumplirse los compradores estarían en todo su derecho en reclamar su deposito con intereses.

  •  Tiempo de entrega

Puede ser de 2 a 3 años si se firma el contrato de compra al inicio del proyecto, este tiempo puede ser menor dependiendo de la etapa en que se encuentra el proyecto en el momento de la compra. También influye, en el tiempo de entrega, los acabados con los que se entregan las unidades.

  • Acabados

Es importante asegurarse de las condiciones de entrega ya que esto influye significativamente en la inversión final, sin embargo, el “standard” en el sur de la Florida es que los proyectos sean entregados:

  1. “Decorator ready”, lo que se conoce como “listo para decorar” y significa que lo entregan sin pisos y sin pintura.
  2. Equipados con equipos electrodomésticos
  3. Equipados con gabinetes de cocina
  4. Baños completos con y sin pisos.
  •  Como estimar los costos de cierre al comprar una pre-construccion

Los gastos a pagarse en el momento que se realiza la escritura de la propiedad a nombre del comprador varían si es de contado o financiado:

  1. De contado entre 3% y 4% del precio de compra conformados por:
  • Developer’s Fee 1.75% a 2%
  • Contribución al condominio de 2 meses
  • Estampillas de documentación en el traspaso
  • Título de la póliza de seguros del propietario
  • Otros costos de transferencia
  1. Financiado entre 6% y 7% del precio de compra conformados por:
  • Developer’s Fee 1.75% a 2%
  • Contribución al condominio de 2 meses
  • estampillas de documentación en el traspaso
  • Título de la póliza de seguros del propietario
  • Registro y emisión de hipoteca
  • Comisión del prestamista
  • Otros costos de transferencia

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