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¡Si vas a alquilar aplica estas reglas!

Existen zonas en el mundo donde se aplican ciertas reglas, por ejemplo en Totallia Capital, su presidente, Juan Roza Alconada, aplica la regla del múltiplo de renta bruta, muy usada en el mercado estadounidense: significa que cualquier inmueble tiene un valor máximo de ocho veces su renta bruta anual.

Por ejemplo, un departamento que se alquila por $ 10.000 mensuales ($ 120.000 anual), tiene un precio máximo de $ 960.000 ($ 120.000 durante ocho años). De este modo, es posible conocer si una propiedad posee un precio elevado o si es realmente una oportunidad de compra.

A pesar de que los inmuebles se asemejan a los bonos en cuanto a la renta que generan y las razones de sus subas y bajas de precios (si suben las tasas de interés, caen los precios y viceversa), para hacer diferencia hay que aprovechar los ciclos económicos, lo mismo que para hacer diferencia en el mercado de acciones.

Lo que funciona en este último mercado es estar siempre invertido en acciones (jamás entrar y salir), pero lo que sí hay que hacer es salir de los mercados o segmentos considerados caros según las métricas, y entrar en los baratos o injustamente castigados (un ejemplo de esto último es hoy Brasil).

Exactamente lo mismo hay que hacer con los inmuebles si lo que queremos es hacer diferencia. El problema con los departamentos es que la gente termina enamorándose de ellos, y ahí está la trampa.

Para invertir adecuadamente en activos inmobiliarios es muy importante considerar en qué ciclo está ese país, el barrio o localidad y el tipo de activo (clase A, B o C, de mayor a menor valor). Miami no es ajena a este análisis: hoy pueden existir todavía buenos negocios, pero no en aquellos donde hay sobreoferta, como Brickell o Miami Beach frente al mar. Como estos son inmuebles clase A ya recuperaron todo el valor del 2007.

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