Miami en cifras

¡Cada condominio es un mundo!

Antes de comprar, hay que conocer algunas premisas del mercado: cada condominio tiene sus reglas. En general, muy pocos permiten la renta temporaria, y otros ni siquiera el arriendo en forma anual o durante el primer año en que se adquiere la propiedad. Algunos son para mayores de 55 años y debe vivir allí al menos que uno exceda esa edad. Y antes de concluir con el proceso de compra, en muchos edificios hay que recibir la aprobación de su asociación o administración, donde chequean antecedentes penales del comprador, tal vez sus ingresos, o se piden referencias. El propietario debe asumir el costo de las expensas y el impuesto anual del inmueble, que se abona entre noviembre y marzo y ronda el 2% del valor del bien.

Por otra parte, es difícil establecer precios. La ubicación, vista y estado del departamento o condominio, restricciones y nivel de gastos comunes hacen una compleja ecuación que resume el valor final.

En Sunny Isles un departamento en Winston Towers se vende a US$ 2100/m2, y a pocos pasos, sobre el mar, una pequeña unidad en Trump International cotiza a US$ 8300/m2. En Hollywood un inmueble sobre el mar ronda en promedio los US$ 4000/m2, pero también pueden conseguirse unidades de US$ 1500/m2 alejándose de la playa.

Lo sencillo del proceso es que no hay ningún requisito extraordinario para comprar si uno es extranjero, salvo tener cuenta bancaria en los Estados Unidos. En efecto, ni siquiera hace falta viajar. Si se compra cash se pueden firmar los papeles online, y hacer transferencia electrónica. Pero también se puede comprar con una hipoteca. Rocío Spurrier, directora de la financiera Avanti Lending, cuenta que se está ofreciendo hasta el 60% de financiamiento, con tasas de 4,75% a 5,63% fija por los primeros cinco años sin penalidad de prepago. El préstamo es por 30 años.

Para una compra por una propiedad de US$ 300.000, la cuota mensual de una hipoteca ronda los US$ 1600, contemplando ya el impuesto anual que paga la propiedad.

En cualquier caso, al momento del cierre o escritura, un abogado (no existe el escribano para tal fin) debe chequear que el título esté limpio, no tenga historial de violaciones de código, hipotecas o litigios. Jesús Bujan, abogado del estudio Bujan & Marichal Law Group, aconseja comprar un seguro de título que, con un costo muy bajo, protege al comprador ante litigios futuros. “Todo banco que otorga un préstamo toma una póliza de seguro de título para asegurarse a sí mismo. Es conveniente que la persona también la tenga; el costo puede ser de US$ 25 y queda resguardado ante cualquier inconveniente”, advierte.

Para tomar un caso puntual, un departamento clase B, de US$ 150.000, de dos dormitorios en Fort Lauderdale, a 20 minutos de la costa, se renta en US$ 1400 mensuales, tiene expensas por US$ 305 y un impuesto anual de US$ 1800. En comparación con la Argentina, la tasa de inquilinos morosos es baja, y el proceso de desalojo es rápido.

El tema impositivo y la exposición pública suelen ser las preocupaciones por las cuales los inversores terminan en manos de un contador local. Incluso a veces se escogen estructuras impositivas más altas a favor del anonimato.

Para comprar una propiedad, se puede hacer a nombre personal o de una sociedad, ya sea una Limited Liability Company (LLc) o una corporación. Si bien la figura de la LLC está muy expandida entre los inversores argentinos, Tim Suazo, presidente del estudio Álvarez, Suazo and Associates, asegura que los beneficios de la LLc o la corporación dependen de cada caso. “No es blanco o negro. Antes de recomendar, hay que hacer algunas preguntas: cuánto dinero van a invertir en propiedades, o durante cuánto tiempo piensan tenerlas, y si se usarán para renta, inversiones o uso vacacional”, asegura.

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