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Sepa cuáles son los costos de cierre en una transacción inmobiliaria

A la hora de efectuar una transacción inmobiliaria en los Estados Unidos unas de las cosas muy importantes a tomar en cuenta son los costos de cierre.

En líneas generales, los gastos de cierre son los costos asociados y complementarios como consecuencia de la compra o la venta de una propiedad. Estos forman parte de la negociación y se agregan al costo de la propiedad si se está comprando una propiedad o se agregan a los gastos del  vendedor en el caso de la venta de una propiedad. El monto de los costos de cierre va a estar determinado por muchos factores pero hay dos factores muy importantes que impactarán y determinarán el monto de los mismos. Estos dos factores son: si es una operación de compra o venta, y el segundo factor importante es: si es una operación de compra, si la misma va a ser de contado (CASH) o si va a ser financiada. A continuación detallaremos dichos costos: Veamos un poco en detalle estos costos escogiendo como ejemplo un préstamo (si existiere) por un monto de $200,000.

Gastos de cierre al comprar una propiedad: Nuestro ejemplo supondrá que se va a comprar una propiedad en $300,000 con un préstamo (si existiere) de $200,000.

Comisión de Apertura (Origination Fee): Es el cargo que el banco cobra para cubrir los costos por el procesamiento del préstamo. Este cargo varía dependiendo de la institución. Su rango de variación puede estar comúnmente entre un 1% y un 3% del monto del préstamo. Si escogemos un Origination Fee de 2%, en nuestro ejemplo nos daría $4000. Si la operación es de contado este costo no existirá.

Avalúo (Appraisal): Es la evaluación del valor de la propiedad que se va a comprar. Esta es solicitada por el banco o la institución bancaria que va a conceder el préstamo y es realizada por una empresa autorizada y licenciada para tal fin. El valor típico de este rubro es entre $400 y $500. Si la operación es de contado este costo no existirá.

Reporte de crédito: Este reporte lo solicita el banco que va a conceder el préstamo para evaluar el historial del comportamiento crediticio del comprador. Costo: no más de $30. No aplica si la compra es en CASH.

Investigación del título (Title  Search): Cargo por examinar los registros públicos para investigar el título y determinar si hay errores en el título. También se  confirman los derechos del dueño sobre la propiedad.  Este costo normalmente oscila entre $100 y $250.

Búsqueda de gravámenes (Lien Search): Es la búsqueda que se hace para determinar si la propiedad tiene algún gravamen,  acciones judiciales, o permisos abiertos que pudieran afectar al futuro dueño de la propiedad. Este costo normalmente oscila entre $250 y $300.

Estudio del terreno (Survey Fee): Este rubro (no aplica en la compra de condominio) sirve para comprobar los límites y dimensiones de la propiedad. Es opcional en la Florida y puede costar unos $400.

Envío de correspondencia (Courier Fee): Son los costos asociados al envío de la correspondencia en forma rápida y expedita. Típicamente son unos $30.

Seguro de título para el comprador (Title Insurance): Esta póliza protege al comprador de la propiedad de los problemas o errores en el título de surgidos antes de la compra de la misma y que puedan haber sido pasados por alto durante el Title Search. A diferencia de la mayoría de los seguros esta póliza se paga una sola vez. El costo del mismo es de 0.575% del precio de la transacción. En nuestro ejemplo el costo sería de $1075.

Seguro de título para el prestamista: Esta póliza es similar a la anterior pero protege al prestamista. Su costo normalmente está entre $50 y $250.

Cargo de la compañía de títulos (Closing Fees): Las compañías de títulos son empresas privadas independientes que se encargan de realizar todo el proceso de cierre de la operación. Las labores de éstas son múltiples y entre las principales se incluyen: solicitar y analizar el Title Search y el Lien Search. Otra de las labores de la compañía de título es velar porque se paguen todas las deudas que puedan afectar la propiedad, como hipotecas, impuestos, pagos de asociaciones o condominios pendientes. También se encargará de hacer que se registren los documentos que lo necesiten: títulos e hipotecas. Se encargará de tramitar la compra de los seguros para el título y para el prestamista. Se encargará de hacer de recibir los dineros recolectados en la transacción y hacer los desembolsos necesarios a las partes involucradas, pagos a los entes privados o públicos, etc. Los closing fees varían ampliamente de compañía a compañía, pero en líneas generales pueden estar entre $600 y $1200.

Si se quiere saber cuánto sería un estimado de los costos de cierre totales en función al precio, podríamos concluir lo siguiente: si la compra es de contado los costos de cierre estarán entre un 1.5% y 3.5% del precio de la transacción; y si la compra es financiada, podemos decir que los costos de cierre estarán entre un 5% y 6% del precio del transacción.

Gastos de cierre al vender una propiedad:

Comisión a las empresas inmobiliarias involucradas: En la mayoría de las negociaciones hipotecarias la comisión es pagada por el vendedor. El porcentaje de comisión total más y aceptado es el 6% del monto en que se venta la propiedad. Esta cantidad normalmente se dividirá de la siguiente manera: 3% para la compañía que trajo al comprador y el otro 3% para la compañía que listó la propiedad. En nuestro ejemplo, esttion Fee de 2%, en nuestro ejemplo nos daría $6000. Si la operación es de contado este costo no existirá.

Impuestos por la venta de la propiedad: Este cargo (comúnmente pagado por el vendedor) es un impuesto pagado por la transferencia del título. En la Florida, en la venta de cualquier propiedad (a excepción de Miami-Dade),  se pagará $0.70 por cada $100 en la negociación. En Miami-Dade, si la propiedad es una casa, se pagará $0.60 por cada $100, y si la propiedad es de otro tipo (townhouse, villa o condominio) se pagará un cargo adicional de $0.45% por cada $100, quedando finalmente un pago de $1.05 por cada $100.

Carta Estoppel (Estoppel letter): Este es un documento enviado por la asociación de condominio o propietarios  (a la cual pertenece la propiedad) a la compañía de títulos con el estado de cuenta del actual propietario (vendedor) con la asociación. El costo de un estoppel letter normalmente está entre $250 y $375. Cuando hay más de una asociación puede ser que se envíen más de una de estas cartas.

Preparación de los documentos del vendedor (Seller Document Preparation): Es la tarifa que cobra la compañía de títulos por la preparación de los documentos asociados con el vendedor. Comúnmente esta cantidad está entre $350 y $550.

Prorrateo de Impuestos de la propiedad: El vendedor pagará la porción de impuestos de la propiedad comprendida entre el 1 de Enero y el día del cierre. Esta cantidad se calcula tomando en cuenta la factura de los impuestos del año anterior dividiéndose ésta entre 365 días, y luego multiplicando el resultado por el número de días en el presente año en los que el vendedor fue el dueño de la propiedad.

Si se quiere saber cuánto sería un estimado de los costos de cierre totales en función al precio podríamos concluir que ellos estarán aproximadamente entre un 7% y 8.5% del precio del transacción.

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