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Sepa todo sobre un Short Sale en Miami

La propiedad ofrecida en short sale es una situación que se da usualmente cuando se juntan las siguientes dos condiciones: El vendedor de la unidad quiere venderla porque usualmente está moroso en el pago de sus compromisos con el banco con el que tiene el mortgageo hipoteca y la otra condición es que la propiedad tenga un valor de mercado sustancialmente menor a la deuda que el dueño tiene con el banco.

Es decir, que el dueño le deba al banco mucho más dinero por la hipoteca de la propiedad que el dinero que cuesta la misma. Esta situación es altamente desmotivadora para cualquier persona que se encuentre en ella debido a que el patrimonio de una persona podría estar en negativo, si las pasivos que alguien tiene son mayores a los activos que ésta tiene. El short sale es el tipo de venta que puede solucionar situaciones como éstas.

2. ¿Por qué buscar los servicios de un abogado especializado en short sales?

Se recomienda al vendedor buscar los servicios de un abogado especializado en el manejo de short sale, ya que éste tendrá la experticia y experiencia para lidiar con los bancos y lograr la aprobación del short sale, lo cual es lo que se busca.

3. ¿Por qué buscar los servicios de un agente inmobiliario?

El vendedor debe estar también representado por su agente inmobiliario. Este se encargará de listar la propiedad en el MLS (Servicio de listado múltiple) para ofrecerla a la venta y atraer a posibles compradores. El precio en el que la unidad es ofrecida a la venta usualmente es más bajo que el precio del mercado y esto normalmente es lo que atrae a los compradores.

Lo que se pretende es conseguir una oferta lo suficientemente interesante para ser presentada al banco, con el cual el propietario de la unidad tiene la acreencia. Una vez que se recibe(n) alguna(s) oferta(s) las mismas pueden ser comparadas (si se tienen otras) y de esta manera poder escoger la que mejor luce. No necesariamente la mejor oferta es la que tiene mejor precio. Una oferta en CASH de menor precio podría ser más interesante para un banco que una oferta de mayor precio que sea financiada y donde el prospecto está menos calificado y tiene menos probabilidades de que se le otorgue un préstamo.

Una vez que se selecciona la oferta que se considere la mejor, ésta debe ser firmada por las dos partes: vendedor y comprador, y una copia del contrato ejecutado deberá ser enviado al banco por intermedio del abogado o bufete que esté representando al comprador para la aprobación del short sale. Una vez que la oferta es enviada al banco es que realmente comienza el proceso de análisis para la búsqueda de aprobación del short sale. Durante este período el banco solicitará del vendedor los recaudos que demuestren que éste tiene dificultades para hacer los pagos mensuales, así como otros recaudos necesarios para llevar a cabo el análisis y la búsqueda de la aprobación.

4. El tiempo de aprobación de un short sale.

Un punto importante en el proceso de short sale es el tiempo para la aprobación del mismo. Al principio, durante los primeros años después de la caída de los precios de las propiedades, un proceso de short sale solía tomar muchos meses, y esto se debía a que era un proceso nuevo para todas las partes. Los bancos no estaban acostumbrados a lidiar con esta práctica ni tampoco tenían al personal entrenado para tal fin.

Adicionalmente en ese tiempo, el número de solicitudes y casos de short sales era muy grande por lo que resultaba casi imposible para los bancos poder procesar tantas solicitudes. A medida que las partes involucradas: bancos, bufetes de abogados, y agentes inmobiliarios se fueron entrenando en el proceso, los short sales comenzaron a fluir más rápidamente. Obviamente la automatización de los procesos debe haber influido en esta reducción en los tiempos. Hoy en día, la aprobación de un proceso de short sale puede ser tan rápido como en 45 días, o menos, si todas las partes trabajan en conjunto y con el fin de lograr una rápida aprobación.

Otro punto importante del proceso es la aprobación. Una vez que la aprobación es recibida, ésta contendrá los términos específicos del compromiso que ambas partes (banco, vendedor) para concretar el proceso.

5. El precio con el que se apruebe el short sale

El punto más importante de esta aprobación será el precio con que se apruebe. Normalmente existirán dos resultados posibles: el primero es que la aprobación venga por el mismo precio establecido en el contrato. Este es, obviamente, el escenario ideal ya que esto significa un acuerdo en el precio, normalmente el punto más importante de cualquier negociación.

Lo otro son algunas condiciones que el banco puede establecer como son fecha tope para realizar el cierre de la operación, contribución del banco para ciertos gastos que normalmente en una venta regular son típicos del vendedor (pago de impuestos y asociaciones atrasadas) si las hubiere, reducción de las comisiones de los agentes involucrados en la negociación, y otros puntos varios. Obviamente una falta de acuerdo en cualquiera de estos puntos puede dar lugar a que la negociación se caiga, si todas las partes no tienen la verdadera intención de negociar. El segundo escenario se presenta cuando la aprobación del short sale viene por un precio mayor al que aparece en el contrato.

El resultado de éste escenario casi se explica por sí solo. Si el comprador de la unidad acepta el precio del banco, entonces, no hay problemas. Se modifica el precio en el contrato y se sigue con el proceso, obviamente satisfaciendo todas las otras condiciones establecidas en la carta de aprobación del short sale. Si el comprador del banco no acepta el precio, podría existir la posibilidad de que el banco reconsiderara el precio de aprobación, siempre y cuando argumente con hechos la justificación del precio ofrecido para comprar.

Por último y el escenario menos deseado es que no haya un acuerdo entre el banco y el comprador en el precio, y por tanto el short sale no se concrete. En este caso habría que esperar por la aparición de una nueva oferta para iniciar de nuevo todo el proceso desde el principio.

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